房地产投资第四准则, 永远要先考虑房产所处的位置, 最后才考虑房产本身的状况。因为房产的价值在于地段和周遭环境的发展状态,而非建筑物本身。
考虑房产所处的位置
在《房地产投资六准则》中的第三准则,强调了必须购买能带来正向现金流的房产。因此,在选择地段时,我们要专注于选择有租赁需求的地段,这样才能更容易的把房产出租,并得到足以抵消房贷和其它杂费的租金收入。
既然房产是买来租给租客的,我们就得从租客的角度来思考, 理解为何租客要租这个地段的房产。
长期租客, 是因为工作、求学而需要在该地段待上一年以上。而短期租客却是来休闲娱乐、旅游、参加展览或商业活动,通常只会逗留几天或几个月。
理解了租客来此地段的目的后, 便可由此而辨别某个地段有没租赁市场。有租赁市场的地段,就该拥有某些设施是可以吸引租客前来的。这类设施包括了生活服务设施和交通设施。
生活服务设施如银行、餐馆、医院、政府机构、学院、商场、展览中心、休闲娱乐场所等等。能吸引更多人流到来,和提供更多就业机会的设施,就能为该地段带来更多的租客。交通设施如公共交通、高速公路、地铁站等等。交通设施越方便,越四通八达,租客就越喜欢。离生活服务设施和公共交通设施越近,就越理想,由其是能靠步行就抵达的范围。
所以选择地段,其实就是在选择设施。当一个地段的设施越完善，租赁市场就越好。
在选择地段时,也应该考虑你所要投资的产业类型,以配合该地段的租赁需求。如要投资工厂的,就应选择有租用工厂需求的工业地段。
选择了有租赁市场的地段后,就可在该地段选择状况良好的房产。
考虑房产本身的状况
这里所指的房产状况,并不是房产的外观、内部装修、残旧程度等状况。因为这类状况都可经过往后的装修而有所改善,问题并不大。
这里所指的房产状况,是那些即不能花钱改善,又不受租客欢迎的房产状况。如因面向西照而终日闷热的房产、靠近垃圾槽而臭味四溢的房产、露台景观不雅的房产、因靠近地铁轨道而噪音扰人的房产等。这类不受租客欢迎,而又难以花钱改善的不良状况房产,因尽量避之。因此,实地考察房产时,除了要找出房产的优势,更重要的是留意房产状况上的劣势。处处从租客的角度来分辨房产的优劣状况。
选对了有租赁市场的地段,加之良好状况的房产,要找到租客便不难。租客,之所以愿意掏钱租用你的房产,莫过于以下两点:
第一: 他能很方便的利用交通设施,到达他要去的生活服务设施。 (就是因为地段)
第二: 他能舒适的租用你的房产。(就是因为房产的状况)
满足了第一个条件,租客才会考虑第二个条件。因此,永远要先考虑房产所处的位置, 最后才考虑房产本身的状况。这就是《房地产投资六准则》中的第四准则。
但是,选到了好地段,又良好状况的房产,也不代表就是我们应投资的目标。正如《房地产投资六准则》中的第三准则所说,能取得正向现金流才是好的投资,因此我们还得衡量该房产的买入价位,和预期租金收入是否可创造正现金流。最快速的计算方法,便是采用租金收益率来衡量房产价格合不合理。
租金收益率的算法就是月租收入,乘以12个月,再除以房产价格,然后再乘以100,所得便是租金收益率。
租金收益率应该高于银行房贷利息,这样月租收入才足以抵消房贷等其它杂费,以创造正向现金流。因此,好地段,加良好状况的房产,再加现金流,才是我们要寻找的理想投资目标。
