这个视频是解说《房地产投资六准则》中的第三准则: 正向的现金流。如果你想了解关于《房地产投资六准则》中的第一和第二准则,请观看我们之前的视频。
房地产的正向现金流,就是说租金的收入扣除房贷、火险、维修与管理等费用的支出后,还能产生一定的盈余。如果租金收入低于这些成本，就是负现金流。若想在房地产投资中获得财务自由,就应专注于得到房产的正向现金流,而非期望从买卖差价中获利。
就如 Robert Kiyosaki 在《富爸爸房地产投资指南》书中所强调的，对他而言,房产的价值上扬只是一笔额外的奖励。在他买入某项房产时,他先是以能否从中获得现金流为主要考量。从富爸爸的思维中,可想而知正向现金流在房地产投资中的重要性。
有句话大家也许听过，那就是投资房地产最重要的就是地点、地点、地点。但在《房地产投资六准则》中，最重要的三件事却是现金流、现金流、现金流，强调的是判断一个房产是否适合投资,在于计算出该项房产能否产生正向的现金流, 并以此为依据,来寻找合适的地段与产业。
为什么现金流这么重要呢?
第一: 利润在购买时就已确定,而不是在出售时获得
房地产未来价值是难以捉摸和估算的,而且增值所需的时间也难以确定。如果买入产业前没先考虑到该产业在出租上的优势和劣势,将来可能就会面临卖也亏,出租也亏的窘境。而以正向现金流为导向购买产业,在购买房产前已把当前能创造的现金流计算在内，因此利润在购买时就已确定,无需等待将来的资本增值而获利。
第二: 长期持守,稳赚不赔
房地产的增值需要漫长的等待。在这段等待期间,正向的现金流,能为你带来额外的收入,以抵消持守该产业所需的费用支出,让你在持守房产期间越守越赚钱,而不是越守越亏钱。
第三: 持续投资的优势
正向的现金流, 能为你创造源源不绝的资金,以供往后做为投资启动资金来用。租金盈余更可增加你的收入总额,并降低你的偿债比率,让你更有能力向银行贷款,充分地利用房地产杠杆买入更多资产。从而做到以房养贷,以贷买房的良性循环。
第四: 降低个人财务风险
正向现金流的资产可以自给自足,无需过度依赖于你的收入供给。这样便可避免陷入单一收入的危机而导致的资金链断裂。资金链一旦断裂,你的房产就会被银行低价拍卖,而遭受巨大的财务亏损。
第五: 创造被动收入,达到财务自由
要财务自由,就需创造被动收入来取代你的劳动收入。如果你所买入的房产都是负现金流,房产每个月都从你口袋里掏钱,越多的房产,你的支出开销就越高,你就越需要依赖劳动收入来抵消开销。这样如何能达到财务自由?
如何寻找正向现金流的房产
理解了正向现金流的重要性,就需知道如何寻找有正向现金流的房产。现金流是正或负,取决于两个主要因素,那就是房产所能带来的收入和支出。
房产收入
寻找有租赁市场的产业
投资房产就是为了能把房产出租给租客。因此,在寻找合适的房产时,我们要站在租客的角度去思考:
谁会要租这里的房产?
他们需要长租或短租?
为什么他们需要这里的房产?
需求多不多?
他们的预算是多少?
从租客角度来想问题,就可以找到有租赁市场的房产。而且要参考同样地区的产业出租行情,以估算房产所能出租的合理价位。要把周围待出租的房产当成对手来看待,对手多的地区就要有足够多的租赁需求来消化。甚至要懂得如何布置优化自己的房产以提高竞争优势。
房产支出
房产支出可分为固定和非固定性支出。
固定性支出有火险、产业税和产业管理费。这些费用是我们不能自由调整的。
非固定性支出有房贷供期和房屋贷款保险,是我们可以调整的费用,因此我们应尽量调低这类支出以提高房产的收入盈余。要调低这类支出,除了拉长偿还期限和只购适度的房屋贷款保险,最有效的方法便是减低购买房产的价钱。因此要时刻以每月供期成本来决定该项投资的价值。
现金流,就是房产收入减房产支出的余额。如现金流是正数,买入的房产就是资产,能为我们带来被动收入,进而达到财务自由的目标。因此,产业投资,要秉持着”现金流为王”的原则。
