很多人都会对你说,买房地产就是要看地点、地点还是地点。但是如果你不知道如何系统性的去分析每个所要投资的房地产项目,就算让你买到好地点的房地产, 你也不会赚钱。
在你做出任何投资时,你都需对你所投资的项目做个系统性的分析, 这样才能确保你所投资的项目是有利可图的, 这当然也包括投资于房地产项目。那怎么样才能对你要投资的房地产项目做个系统性分析呢?
首先, 我们得先改变我们的投资思维,投资不应只是纯粹的靠个人对未来的想像和预测而做出投资决定。
这里要向你们介绍一个核心投资分析思维,那便是数据分析思维。
那什么是数据分析思维呢?
首先, 在做任何的投资分析时, 我们必须收集整理与投资项目有相关的真实数据,然后经过对此数据做出分析后, 以得出的结论来决定是否投资于该项项目,而该结论也应可数字化。这便是我们的房地产投资数据分析思维。
有了数据分析的思维后, 我们便可以开始分析某个房地产项目的投资价值。在房地产投资分析中, 我们比较重视的便是该项房地产能否为我们带来正现金流。
什么是正现金流?
正现金流就是说这项房地产所带来的收入, 在扣除相应的开支后,还能把剩余的现金塞进我们的口袋, 这项投资我们便叫它为资产。
相反的, 如果这个投资项目所能带来的收入少于支出, 那这个就是负现金流资产, 它会不停地把我们的钱从口袋里拿走, 这种资产我们叫它为负债。
因此如果我们想创造被动收入, 我们就得不停地买入资产而非负债。
现在我们就举例如何以数据分析思维来判断一个投资项目是否能为我们带来正现金流。
假设我们要投资于一个出售价 RM360,000 的公寓,首先我们为此投资项目收集了一些相关资料,比如说
附近类似该公寓的月租金收入 RM2,000
年收入便是 RM24,000
该公寓的支出:
月管理费用 RM300,相等于年管理费用 RM3,600
年税务费用 RM700
年火险费用 RM1,300
每个月房贷供期 RM1,000, 一年的供期便是 RM12,000
总年支出便是 RM17,600
得到这些数据后, 我们便以预算年收入 RM24,000 , 扣除总年支出 RM17,600, 所剩下的年收入余额 RM6,400便是这个投资项目预期能取得的年现金流。
如果这个房地产你所投入的初始资金是 RM100,000 那你的回报率就是 6.4% (RM6.4k / RM100k x 100)。
越高的回报率, 该项房地产就越值得投资。
这就是我们如何以数据分析思维来判断一个房地产投资项目的价值。
